Co se stane, když zavřete čtyřčlennou rodinu na pár měsíců do 3+1? To není začátek hádanky, ale naší rekonstrukce. Lockdown během covidu nám totiž ukázal, jak důležité je mít pro každého vlastní osobní prostor. Tedy místnost, kam nikdo jiný „nemůže“. A protože k našemu bytu náleží i půda, donedávna zastavěná hromadou nepoužívaných věcí, rozhodli jsme se náš příbytek nejen předělat, ale rovnou rozšířit o další patro.
Díl 1: Příprava projektu, rozpočtu a další plánování
V lednu 2021 jsme si poprvé pozvali projektanta, kterého nám doporučili kolegové z branže. Spolu s naším stavebním dozorem prošel byt i půdu a cenu rekonstrukce odhadl na 1.200 000 Kč. Protože jsme prozíraví, zažádali jsme si o úvěr o něco vyšší a počítali s částkou 1.500 000 Kč.
Projektant, nebo architekt? Koho si přizvat k rekonstrukci?
Jejich role se v mnohém překrývají, ale obecně se dá říct následující:
- Pokud na rekonstrukci spěcháte, oslovte spíš projektanta.
- Jestliže toužíte po řešení na míru, chcete víc návrhů a vizualizací, vsaďte na architekta.
- Projektanta definuje: stavební vzdělání, znalost stavebních konstrukcí a materiálů, maximální technická přesnost.
- Architekt se vyznačuje hlavně schopností připravit návrh, který bude fungovat dispozičně, materiálově i vzhledově. Má velký cit pro design.
Projektant se k práci na našem bytě dostal bohužel až v červnu, a pak ještě nějakou chvíli trvalo, než jsme se mohli do rekonstrukce opravdu pustit. Museli jsme totiž nejdřív vyřešit tu nejméně oblíbenou, ale o to důležitější část stavby – administrativu.
Rada investora: „Stavební dozor je nejdůležitější člověk na stavbě“
Pokud vám stavbu či rekonstrukci nezajišťuje jedna firma, je vaší povinností zajistit si stavební dozor.
„Stavební dozor kontroluje, zda jsou práce v souladu s projektovou dokumentací, dohlíží na změny v projektu a přizpůsobuje ho realitě. Ta je totiž téměř vždy úplně jiná než projekt na papíře. Stavební dozor musí být opravdu erudovaný, s výbornými doporučeními,“ říká Petra Dovrtilová.
Podle zákona může tuto funkci vykonávat osoba, která má vysokoškolské vzdělání stavebního nebo architektonického směru. Dále pak osoba se středoškolským vzděláním s maturitní zkouškou a praxí alespoň 3 roky při provádění staveb.
Papírování: etapa, bez které se rekonstrukce neobejde
„Vyřídíme pár administrativních nutností“, říkali jsme si. Jenže „pár“ znamenalo v našem případě získat následující:
- projekt samotné rekonstrukce (co se bourá, co se staví),
- posouzení statika, projekt na vodoinstalaci,
- projekt na topení,
- projekt na elektřinu.
Na každý z těchto dokumentů potřebujete jiného odborníka, každý se platí zvlášť, a tak částky naskakují hned v začátku. Ten největší oříšek nás ale teprve čekal: protože jsme přidávali střešní okna (což je zásah do hlavní konstrukce budovy), nestačilo rekonstrukci ohlásit. Potřebovali jsme stavební povolení. Razítko se nám podařilo získat až za 2 měsíce, v prosinci 2021. A pak už jsme konečně mohli začít.
Kdy potřebujete stavební povolení?
Obecně je to ve chvíli, kdy plánujete zasahovat do nosných konstrukcí bytu nebo domu, a pak u všech staveb, které nesplňují podmínky a překračují parametry z § 103 a § 104 Stavebního zákona. Nejlepší je ale vždycky zajít na stavební úřad, pod který vaše nemovitost spadá, a zeptat se přímo tam.
Rozpočet aneb Co jsme plánovali a jak to doopravdy bylo
Už během projekčních a schvalovacích procesů jsme začali shánět a domlouvat jednotlivé řemeslníky (tento způsob rekonstrukce vychází levněji, než kdybyste si objednali celou stavební firmu). Všichni nám připravili cenovou nabídku a v tu chvíli bylo jasné, že plánovaný 1.500 000 Kč nám rozhodně stačit nebude. Zažádali jsme tedy o navýšení úvěru o 1 milion korun.
Největší položkou v rozpočtu se ale stal nový systém vytápění. Po návštěvě dvou na sobě nezávislých topenářů jsme totiž zjistili, že naše dosavadní topení je udělané úplně špatně, a to včetně použitého materiálu. Po bouřlivých debatách jsme se rozhodli pro moderní digitální kotel, který sám reflektuje venkovní teplotu. A ze sta tisíc, které jsme původně na topení plánovali, bylo najednou tisíců čtyři sta.
Abychom aspoň trochu ušetřili, rozhodli jsme se sehnat materiál po vlastní ose. Věděli jsme, i na základě doporučení našich přátel, že chceme pracovat s výrobky od ISOVER, Weber a od Rigipsu. Ale co přesně nakoupit a v jakém množství, aby to odpovídalo projektu? Na to už jsme nestačili. Pomohlo nám však Centrum technické a obchodní podpory Saint-Gobain.
Stačilo, abychom jim poslali projekt, a oni už z něj sami vyčetli, co všechno budeme potřebovat a v jakém množství. Stanovili nám složení zateplení v podkroví, materiály pro předstěny a příčky, pomohli nám vybrat vnitřní omítky, štuky, hydroizolaci do koupelny, lepidla… Prostě všechno, co si jen dokážete představit, ale i položky, které nás vůbec nenapadly. A to je asi největší přidaná hodnota, protože my, jakožto laici, všechno nedomyslíme. Celá služba byla navíc úplně zadarmo.
Stavba ani rekonstrukce se neobejde bez kalkulace materiálu.
V Saint-Gobain vám ji připravíme zdarma.
Výběr řemeslníků – máme pro vás tipy
Proč jsme se rozhodli najímat pracovníky na jednotlivé části rekonstrukce, místo abychom poptali firmu? Odpověď je jednoduchá: vychází to levněji. Samozřejmě, musíte obětovat čas na volání a domlouvání. Ale když víte jak na to, investice se vám vrátí.
My jsme konkrétně potřebovali střechaře (kvůli střešním oknům), tesaře, sádrokartonáře, zedníky, elektrikáře, topenáře, vodáky a podlaháře. Všechny jsme sehnali na doporučení známých, protože osobní zkušenost je vždycky nejlepším ukazatelem.
Co když ale touto cestou kontakty nesežente? Pak se doslova nabízí využít portál NejŘemeslníci.cz, kde najdete profesionály snad ze všech myslitelných řemeslných oborů. Můžete si prohlédnout ukázky jejich prací, přečíst si hodnocení předchozích zákazníků, a udělat si tak obrázek o tom, jak bude spolupráce s daným řemeslníkem probíhat. Pak už si jen zadáte zdarma poptávku a počkáte na první nabídky. Přečtěte si víc o tom, jak služba funguje, a rovnou se zaregistrujte.
To nejdůležitější z plánovací fáze máme za sebou.
Díl 2: Bourací a přípravné práce
Rekonstrukci našeho bytu 3+1 jsme sice zahájili už v lednu 2021, ale k opravdové akci – bourání – došlo až koncem roku. Před Vánoci se ještě stihla nová okna a v garáži jsme uskladnili minerální vatu ISOVER. Když pak po svátcích nastoupili zedníci,...
Díl 3: Proměna
Když jsme se rozhodli zrekonstruovat náš byt 3+1 a rozšířit ho o pokoje v podkroví, neměli jsme ponětí, jak velká akce to bude. Bourací práce začaly v prosinci 2021 (po dlouhém plánování a vyřizování) a trvaly až do března dalšího roku. Pak už jsme se konečně mohli...
Deník stavebníka
Přinášíme vám speciální seriál o rekonstrukci bytu. Majitelka Petra Dovrtilová vás v několika dílech provede celým procesem, od plánování až po dokončovací práce. Co všechno taková akce obnáší? Jaké překážky se v průběhu objevily?